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不要你觉得!泰国房产投资,没有它真不行!

作者:Admin 发布时间:2019年09月17日17:16:58 402次浏览
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不要你觉得!泰国房产投资,没有它真不行!

在中国有过房产投资经验的人或许会知道,想要购买处于预售阶段的商品房,必不可少地要了解该项目是否具有相对应的合法资格。那根据中国的规定,房产开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》,简称“五证”。




“五证”对城市的规划进行了有效的控制,这不仅仅事关环境问题,还关系到社会所有人群,除了中国,其他国家都会有类似的制度和条例来控制房产开发对环境以及社会的影响。泰国相对应的就是EIA。


泰国EIA

泰国EIA(Environmental Impact Assessment in Thailand,即“泰国环境影响评估”或“泰国环境影响评价”)


是一项控制环境影响的制度,为了实施环境可持续发展,预防因规划和房产物业建设项目实施后对环境造成不良影响,促进经济、社会和环境的协调发展,制定旨在减少项目开发导致的污染、维护人类健康与生态平衡。分析项目建成投产后可能对环境产生的影响,并提出污染防治对策和措施。


1981年泰国政府颁布了第一个强制性环评要求。


目前,根据1992年泰国国家环境增强和保护质量法案第46条条例,泰国国家环境局的自然资源环境部( NEB )负责并具有对泰国EIA批准的最终通过和解释权。


泰国政府规定:将对泰国环境导致显著影响的大型房产开发项目,房产开发商必须向泰国自然资源环境政策规划办公室( ONEP)提交EIA环境影响评估报告,然后泰国内阁及许可机构 对此报告做出建议直至批准通过。环境影响评估报告必须由在泰国ONEP官方注册的咨询公司编制并递交。


EIA主要评审项目:

1.自然环境影响:项目的开发对周边的土地、水源、空气、噪音等自然因素有什么影响;

2.生态环境影响:项目的开发对周边森林、林木动物、水生动物、珊瑚等有何影响;

3.人类居住环境影响:项目开发对周边当地居民的生活影响,如土地的利用方面;

4.社会质量影响:项目开发对周围群众生活状态、经济体制、就业、风俗习惯、信仰、价值观以及包括风景美观方面的影响。

房产开发商需知


申报条件:

  1. 公寓类总户数达到80间以上,或占地面积超过 4,000平方米以上。

  2. 房屋项目占地分子地块总数超过500份,或100莱土地。

根据泰国国家环境保护法第46条:上述提到的房屋建设必须通过泰国环评标准,开发商必须遵循EIA各项条款去开发项目,EIA报告需附在项目审批文件后,如建筑证。

若开发商没按要求操作而直接开工建设,将会受到相关部门的叫停和处罚。


Breeze Park 动工图


泰国EIA评估过程异常严格,对项目资料准备及要环评的公司实力要求也很高,能否尽快通过EIA环境评估在泰国是对房产开发商实力的一大考验。


环评报告的评估结果也为地产开发商的管理层提供项目是否值得开发下去的重要信息。

报告不仅能提前预见项目未来建设中将会遇到的问题,从源头上分析问题提出解决问题的方案,进而避免建设过程中资金的浪费,同时更重要的还是对自然环境保护的有效监督。

投资者需知


投资者通常可以看到许多开发商打着“Pre-sale”的旗号,价格会比正式开盘的低大概10%。但是值得注意的是,并不是所有在售的项目都已经通过了EIA审核的。很多都是边等待审核边提前销售的。(泰国法律虽规定没通过EIA审核不能开始动工建设,但未规定不能提前销售。


EIA的官方网站


这样一来,投资者需要承担的风险就更大了:

项目获得EIA环评的批准之后,就如同会计师拿了会计执照、律师获得了律师执照的律师、飞行员拿了飞行员执照能立即对口就业上岗,是一个真实存在的有力证明和保障。


如果地产项目不能通过EIA,那么开发商就拿不到建筑许可证。或者如果项目提前开建,最终没能通过EIA的审核,那么项目也会被立即叫停。

假若没能通过,那么就修改方案继续提交直至审核通过为止。


在泰国,所有楼盘只有在通过EIA之后才可以开始楼盘施工和正式发售。相比之下,选择通过EIA环评的项目、正在建设的项目以及建好的现房对于投资者来说是最安全的。


为了避免项目无法通过EIA审核而叫停或延长交房时间的风险,我们更建议投资者们选择已经通过EIA的现房项目。


比如Breeze Park项目,不仅该项目通过了EIA审批,同时该项目前两期已经正常交付了,目前第三期已经动工了。

投资收益


经营性收益:酒店托管经营,包租5年,租金收益每年7%。

资产增值收益:年均房价增长约8%-10%。

免费度假权益:业主享受每年免费入住淡季15天+旺季15天。



综合性收益:投资综合收益每年约15%-17%,成本回收年限约6-10年。


项目信息


【项目名称】:Grand Breeze Park Condotel

【项目性质】:90年产权/永久产权公寓

【地理位置】:普吉岛卡马拉-芭东路,卡马拉甲涂县

【完工日期】:2021年Q3季度

【开 发 商】:Soticon Co.,Ltd.

【项目构造】:5栋5层,共185套

【项目面积】:约8,980平米

【在售户型】:1房( 32㎡,38㎡)2房(58㎡)套内面积/酒店设计

【公共设施】:配备24小时大堂前台,游泳池,Spa会所,健身会所,空中花园,餐馆&咖啡店,小型超市,会议室,室内停车场,班车接送到海滩。

【单      价】:2.9万人民币/㎡起(13.5万泰铢/㎡套内面积计价)

【物  业 费】:50泰/㎡/月

【维修基金】:800泰铢/㎡(一次性)


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