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海外投资置业里,泰国为什么会成为热门投资地

作者:Admin 发布时间:2019年09月10日17:32:23 165次浏览
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海外投资置业里,泰国为什么会成为热门投资地

导语:泰国房子究竟有什么样的魔力,能让那么多外国人争相投资?



国内投资风险显现,国人转战海外市场


01
国内房价历史高峰,房产泡沫显现


国内的楼市存在泡沫吗?如果我说不存在,估计14亿同胞都会朝我扔鸡蛋。但是呢?有泡沫没泡沫,不能光凭感觉,不能感觉房价现在涨了那就一定有泡沫。那究竟如何去判断呢?我们可以通过一些数据去看一看。


截至2017年年底,中国的广义货币也就是M2已经达到167万亿,而1999年的这个数字是12万亿元,仅仅20年人民币的数量增加了14倍。


折算成美元高达25.28万亿,这个资金大不大?可能大家没概念,但是我要告诉大家这是美国13.8万亿美元和整个欧洲的12.97万亿美元的货币总和。



也就是过去几十年,咱们中国印出来的人民币是美国和欧洲印出来的货币总和。大家想想,我们中国去年的GDP规模是12.2万亿美元,而美国是19.4万亿美元,经济规模只有美国的6成,货币却比美国发行多一倍。


这么庞大的货币,如果没有进行疏通和控制,通货膨胀恐怕早就上天了,大家现在应该要提着个装满钱的麻包袋去菜市场买菜了。


而事实上,我们并没有。但这么多的钱到底流到哪里去了呢?没错,大部分都去到楼市了。在中国,没有什么投资或者消费能够取代楼市这个最大的人民币蓄水池。尤其是经过过去两年房价的普遍大涨,楼市这个蓄水池变得更加无比庞大。


当前中国房地产的资产市值大约是430万亿人民币,什么概念?是自己GDP的5倍,可以买下2个美国。


大家听到这个数字先别开心,这并不是一件好事,要知道我们中国的经济水平和真实实力和美国还有很大差距,经济才是承载房地产上涨的最大基础,那你经济比别人差凭什么你的房地产市值可以买下人家整个国家呢?


这不太合理呀。所以这一刻,你说中国楼市有没有泡沫呢?答案已经显而易见,只是哪里泡沫大哪里泡沫小而已。


这一刻,中国楼市泡沫一旦被挤破,出现房产抛售狂潮,房地产瞬间就会崩盘,地产崩盘,银行就会崩盘,各行各业都受牵连,整个国家的经济起码要倒退20年。


从2016年一系列政策的出台到现在,我们就已经在预防和化解这场危机。在楼市上进行限购限售,所谓限购不是有钱你想买,想买就能买,最狠的是限售,房子买了不是你想卖就能卖,直接把房子的流动性给锁死。


而在货币和金融政策上实行利率上浮、贷款收紧、外汇管制等一系列政策,利率上浮贷款收紧是为了去杆杠,而外汇管制就是为了防止资金外逃,因为中国有一批在这场暴涨中赚得盆满钵满的人,早就想获利了结往外投资了。


这一刻,我认为中国房地产崩盘是铁定不会的,但是有一点可以铁定的是泡沫肯定有的。


在泡沫之下,国内的房子不能随便买了,要买也要挑那些有价值支撑的城市。所以,哪怕在外汇管制下,海外置业照样成为了房产投资的一大热门。


02
海外房产成资产配置热点



做理财,我们常说“不要将鸡蛋放在一个篮子里”,而这一刻做房产投资也一样,我们要将房产在不同地域进行合理配置,在保证资产收益的同时最大化的降低风险。


那么为了对冲国内风险,通过一定程度的在国外进行资产配置就是一种很好方式。


这种风险对冲体现在两方面。一方面,通过海外置业对冲国内资产泡沫的风险,另一方面,通过买入他国货币资产对冲人民币贬值的风险,双重保险之下以求实现增值。


过去10多年,海外投资的热潮无非就是那几个发达国家:英美澳加,而最近两年东南亚开始登场成为的国人投资海外的热点。


今天要和大家说的,经济更发达楼市相对稳健的泰国。



最开始,先来和大家分享三组泰国有趣的数据。


三组有趣且值得关注的泰国数据


01
同时具备稳定房价涨幅和高租金回报率


过去5年,泰国的房价年涨幅一直稳定维持在8%-10%,这个数字对于经历了房价暴涨国人来说,感觉好像不怎样啊。你看深圳2015年涨了74%,广州2017年涨了32% 。


但是,大家必须要注意的是,我这里指的是全国,不是特指某个城市。

 

实际上,中国2017年房价平均涨幅是5.5%,而房价大涨的2016年,全国平均房价涨幅也就10%。



那么过去5年,泰国的房价平均增长速度可以比得上2016年房价涨得最猛的中国。区别是,中国是间歇性暴涨,泰国是相对稳定的上涨。

 

更令人惊讶的是,泰国的租金回报率也高。一般来说,房价涨得过快,租金收益就会变得比较低。

 

现在的中国就是典型的例子,过去两年很多城市房价翻了倍,本就不高的租金回报率被搞得更加不堪入目,普遍只有1%-4%,尤其是房价最高的4大一线城市连2%的租金回报率都没有。



但泰国在房价稳定上涨的同时,租金回报率同样维持很高,几个热门的城市:曼谷、普吉、芭提雅等,租金回报率整体可达6.49%,几乎相当于中国一线城市的3倍。

 

究竟什么原因能让泰国保持稳定的房价涨幅和高租金回报率呢?我们再来看另一组数据。


02
东南亚第一的外国旅游人次和复游率


2017年到赴泰旅游的外国游客达3500万余人次,超过泰国总人口的一半,是全东南亚外国旅游人次最高的国家,一个国家就占了整个东南亚旅游人数的1/4,远远超过马来西亚2500万人次、新加坡1740万人次这些旅游强国。


而泰国国土面积只占了东南亚11%,小小的一个国家,为什么能占了东南亚1/4的旅游人数呢?一方面是泰国的旅游资源和服务业发达,而另一方面就是因为泰国的复游率高!

 

什么叫复游率呢?指的是第二次或以上来这里旅游的人数占总旅游人数的比例。每年泰国复游率约55%,也就是说100个人中有55个人是第二次甚至是第三、四次来泰国旅游的。



而在一份对中国游客的调查中,更是有9成曾经去过泰国的游客表示后期还愿意再次前去泰国旅游。

 

咱们就拿中国最接近泰国旅游特点的海南来做对比,请问当下的海南,如果仅仅是去旅游,有多少个去过了还愿意再去的?我敢保证这个复游率会低到惨不忍睹!当然,海南已经在逐步改善了。

 

所以为什么泰国能够有稳定的房价涨幅和高租金回报率,在这组旅游数据中或许可以找到一点逻辑支撑。每年3500万人次的游客,为泰国提供了庞大的外来流量支撑,在流量为王的时代,就像当前的互联网公司一样,谁流量越多谁的估值就越高,谁就越遭风投追捧。


 

但关键是,仅仅对泰国的楼市而言,这种人流量究竟是有效还是无效?我们来看最后一组数据。


03
外籍人口占比庞大且外国人持有房产比例高

看有效和无效,有个很重要的点就是这些外国人多不多是长期来,甚至是留下来的。


根据泰国官方数据,目前光是在泰国生活的外国退休人士就有180万,也就是说有180万的外国人退休后在泰国生活养老,而其它在泰国工作或者长期度假的外国人口那就更不用说了。


人在国外首先要解决的是什么?


当然是住啊,解决住无非就是买房或者租房。泰国稳定的房价涨幅和高租金回报,很重要的原因就是因为有大量外籍人口的住房需求支撑。而且能出国的人,经济实力都不会差,对于房价或者房租的支付能力也就更强。

 

而另一个数据是,根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。以上3组看似毫无关联的数据,实际上有着千丝万缕的连接。


 庞大的旅游人次,给泰国注入了大量的人流。大量的人流中有一部分又会成为这里的常客,甚至是定居泰国。量的旅游人口支撑着高租金回报,而常居的外来人口又给房价上涨提供了基础,一切都那么顺理成章,一切又那么理所当然。


但是,有一点还是非常值得大家思考的是:泰国究竟有什么样的魔力,能让那么多外国人着迷呢?


结合我们今天要聊的话题,其实就是泰国房产究竟有怎么的价值和吸引力呢?



泰国房产为什么有这么大吸引力?

01
亚成熟的中等收入国家


上世纪90年代,亚洲除了有大名鼎鼎的四小龙——新加坡、韩国、香港和台湾,还有个第二梯队的“亚洲四小虎”,所谓四小虎就是指菲律宾、马来西亚、印尼和泰国这四个国家。


90年代,包括泰国在内的这四小虎和80年代的亚洲四小龙一样在经济上突飞猛进,泰国一度成为东南亚经济发展最快的国家,1990-1996这些年间,泰国的GDP基本都在以8%的速度在增长,大有成为发达国家的趋势。

 

目前泰国已经成为了东南亚11国中第二大经济体,去年GDP总量达4552亿美元。

 

人均GDP是6336美元,高出东南亚地区人均GDP平均值2000多美元,在东南亚人均处于中上水平。同时,泰国还是一个人口大国,截至去年底,泰国人口达到6900万,排东南亚第四,在全球中也能排前20。


庞大人口能提供大量劳动力和市场,也是泰国经济能快速复苏的重要原因。

 

另一方面,泰国在东南亚地位超然。不仅是东盟的创始国之一,还位于东盟的地理中心,北连老挝,东连柬埔寨、越南,南连马来西亚、新加坡,西连缅甸,是整个东南亚的交通枢纽。

 

一带一路重点交通建设:泛亚高铁,不管是东线、中线还是西线,每一条都必经泰国。


02
丰富的旅游资源和发达的旅游业


刚才已经说过,旅游业对泰国的经济复苏起到很重要的作用。泰国的地理位置天生就适合发展旅游业,适合赚发达国家的钱。

 

大家看一下地图就会发现,几乎所有的发达国家都不在热带区域上,所以这些发达国家的居民就有很大的热带度假的需求,而泰国就位于非常不错的热带区域。



同时泰国是滨海国家,有3200公里的海岸线,海水质量保护得特别好,在滨海旅游上有很大的优势。同时泰国还是一个佛教大国,95%以上的泰国人都信佛,佛文化很发达,全国有3万多所寺庙,是全球著名的佛教寺庙集中地

 

细心的可能会发现,越南、缅甸、印尼也都是热带气候,也都有丰富的海资源啊,为什么偏偏是泰国的旅游业发展得最好呢,能吸引最多外国人呢?这就必须提到泰国的服务业了。

 

服务业是泰国的核心产业,经济规模占了全国GDP的52.2%。成熟的服务业给泰国带来两大优势。一方面,完善的服务配套。非常齐全的旅游配套设施包括密集的酒店、餐厅和购物所等,而且消费成本并不高。


泰国的海滨酒店数量在2014年就达到1250家,排全球第一。

 


泰国的餐厅有2-3万家,而且物价便宜,生活成本要比国内低很多,十几块钱可以在中心城区的商场吃一顿工作简餐。一个月5000人民币你可以在泰国生活得很舒服,所以这也是为什么那么多欧美老外退休后喜欢到泰国养老的原因。

 

到国外旅游,免不了买买买。除了大型商场,泰国的街上每隔200米都会有类似于7-11这种便利店,无论是大型购物还是平时日常购物都很方便。


 另一方面,泰国的服务质量好。去过泰国旅游的朋友,想必对这个还是体会比较深刻,如果再结合国内的旅游体验,你会觉得泰国的服务简直是天堂服务。一方面,应该和泰国整体信佛有关,整个民风比较善良淳朴。

 

其次,和对服务业的重视有关,毕竟这是他们的命根子,他必须以微笑和细致服务来让你舒服。



所以泰国的旅游业发达不仅仅说是因为它位置好、气候好、景观好,真正让它从沿海国家扎堆的东南亚中突围而出的是它的成熟服务业。


03
永久产权且购房税全球最低


外国人在泰国买房不仅能享有永久产权,而且还没有房产税!这意味着什么?你在泰国买的房子持有成本除去物管费,那就可以视为零。

 

不会像欧美国家房产,每年还得上交1%-4%不等的房产税。



像2013年美国底特律楼市崩盘,1美元的别墅都没人买,不就是因为买了不仅没价值而且反过来还要你交房产税吗?可以明确的一点是,泰国的房子先不管是涨还是跌,起码房子你自己买来住是没有额外的负担的。


 

房产税这一点在海外置业中尤其要重视,如果有房产税的国家你至少要保证你的房产收益要跑赢税收,不然反而还成为一个负担。而泰国的房产不仅是永久产权,没有房产税的同时也没有遗产税,也是一种很好的财富传承。


没有房产税没有遗产税之外,泰国的购房税费也很低。


不管是泰国人还是外国人买房,都一样只需交2%的过户税,而且是买卖双方平摊,其实就是1%的税。


相比周边几个国家,柬埔寨约4%、马来西亚约3.7%,新加坡更加是要去到18%。再和海外主流置业国家对比,澳大利亚约10%、加拿大15%,泰国的1%的购房税不仅是在东南亚,就算放在全球范围内都是购买税费最低的国家。


所以,泰国作为东南亚成熟的中等收入国家,国家成熟所对应的房地产市场就要相对稳健。同时有着丰富的旅游资源和发达的旅游业,能够吸引大量的人流过来旅游,常住甚至退休养老,再加上永久产权和非常低的购置税。


这就是泰国房产能够火热,能够吸引中国人甚至是俄罗斯人、日本人、法国人过来投资的原因。



投资收益


经营性收益:酒店托管经营,包租5年,租金收益每年7%。

资产增值收益:年均房价增长约8%-10%。

免费度假权益:业主享受每年免费入住淡季15天+旺季15天。



综合性收益:投资综合收益每年约15%-17%,成本回收年限约6-10年。


项目信息


【项目名称】:Grand Breeze Park Condotel

【项目性质】:90年产权/永久产权公寓

【地理位置】:普吉岛卡马拉-芭东路,卡马拉甲涂县

【完工日期】:2021年Q3季度

【开 发 商】:Soticon Co.,Ltd.

【项目构造】:5栋5层,共185套

【项目面积】:约8,980平米

【在售户型】:1房( 32㎡,38㎡)2房(58㎡)套内面积/酒店设计

【公共设施】:配备24小时大堂前台,游泳池,Spa会所,健身会所,空中花园,餐馆&咖啡店,小型超市,会议室,室内停车场,班车接送到海滩。

【单      价】:2.9万人民币/㎡起(13.5万泰铢/㎡套内面积计价)

【物  业 费】:50泰/㎡/月

【维修基金】:800泰铢/㎡(一次性)


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